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Fannie Mae: Darlehen, HomePath amp Alles, was Sie wissen sollten Fannie Mae (offiziell die Federal National Mortgage Association oder FNMA) ist ein staatlich gefördertes Unternehmen (GSE), das ist ein börsennotiertes Unternehmen, das unter Congressional Charta arbeitet, um Eigenheimbesitz zu stimulieren und zu erweitern Die Liquidität von Hypothek Geld durch die Schaffung eines sekundären Markt. Gegründet im Jahre 1938 während der Großen Depression als Teil des New Deal. Fannie Mae kümmert sich um die Erhöhung der Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Eigenheimbesitz für niedrige, moderate und mittlere Einkommen Amerikaner. Als sekundärer Hypothekenmarktteilnehmer stammt Fannie Mae nicht aus Darlehen oder leistet Hypotheken an Kreditnehmer. Stattdessen hält es die Mittel fließt, um Hypothekenbanken (z. B. Kreditgenossenschaften, lokale und nationale Banken, thrifts und andere Finanzinstitute) durch den Kauf und die Gewährleistung der Hypotheken von diesen Firmen. In der Tat ist einer von zwei der größten Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt: Der andere ist seine Geschwister, die Federal Home Loan Mortgage Corporation. Oder Freddie Mac, die auch ein staatlich gefördertes Unternehmen von Kongress erstellt. Durch die Investition in den Hypothekenmarkt schafft Fannie Mae mehr Liquidität für Kreditgeber, wie Banken, Versicherungen und Kreditgenossenschaften, was wiederum erlaubt, mehr Hypotheken zu verdienen oder zu finanzieren. Das Unternehmen schätzt, dass es den Markt mit 5 Billionen seit 2009 finanziert hat, finanziert rund sechs Millionen Hauskäufe, 14 Millionen Refinanzierungen und drei Millionen Mietwohnungen. Es ist der größte Funder oder Unterstützer von 30-jährigen festverzinslichen Hypotheken in der US Fannie Mae Stock Fannie Mae ist seit 1968 öffentlich gehandelt worden. Bis 2010 handelte es an der New Yorker Börse. Es wurde nach der Hypothek, Wohnungs-und Finanzkrise delisted, nachdem seine Aktie unter den Mindestkapitalanforderungen von der NYSE vorgeschrieben abgesunken. Jetzt handelt es sich um einen Over-the-Counter. In der zweiten Hälfte des Jahres 2008 wurden Fannie Mae und Freddie Mac von der Regierung über eine Konservatorium des Federal Housing Finance Committee übernommen. Beide wurden mit 187,4 Milliarden Rettungspaketen ausgerottet, die sie vor dem Zusammenbruch retteten. Bis 2014 hatte Fannie Mae die Regierung mehr als die Summe zurückbezahlt, die sie erhalten hatte. Im vergangenen Jahr wurden die Fannie Maes-Dividendenverpflichtungen geändert, so dass das US-Finanzministerium alle Gewinne am Ende eines jeden Quartals beansprucht und Kapital zur Verfügung stellt Es hat einen Verlust. So, obwohl Fannie Mae Geld verdient, werden ihre Gewinne jedem Viertel an die Regierung übergeben. Fannie Mae Richtlinien Damit eine Hypothekenbank von Fannie Mae unterstützt werden kann, muss sie sich verpflichten, nicht unethische Subprime-Kreditvergabepraktiken zu praktizieren. Subprime-Darlehen. Die höhere Raten als Primzahl-Darlehen haben, werden Kreditnehmer mit schlechten Krediten angeboten, die als ein höheres Risiko durch den Kreditgeber. Die Hypotheken Fannie Mae Käufe und Garantien müssen strenge Kriterien erfüllen. Zum Beispiel beträgt die Grenze für ein konventionelles Darlehen für ein Einfamilienhaus im Jahr 2017 424.000 für die meisten Gebiete und 636.150 für die High-Cost-Gebieten einschließlich Hawaii und Alaska. The Federal Housing Finance Agency (FHFA) setzt diese Grenzen (um sie zu sehen Alle Bereiche, klicken Sie hier.) Nach dem Kauf Hypotheken auf dem sekundären Markt, Fannie Mae Pools sie zu Hypotheken-backed Securities (MBS) bilden. MBS sind Asset-Backed Securities, die durch eine Hypothek oder einen Pool von Hypotheken gesichert sind. Fannie Maes Hypotheken-gedeckte Wertpapiere werden dann von Institutionen, wie Versicherungen, Pensionskassen und Investmentbanken gekauft. Es garantiert die Zahlung von Kapital und Zinsen auf seinem MBS. Fannie Mae hat auch ein eigenes Portfolio, das gemeinhin als ein gehaltenes Portfolio, das in seinen eigenen und anderen Institutionen investiert Hypotheken-backed Securities. Fannie Mae gibt Schulden. Schulden. Zur Deckung des gehaltenen Portfolios. (Fannie Mae, Freddie Mac und die Kreditkrise von 2008). Fannie Mae Darlehen Um ein Darlehen, das von Fannie Mae unterstützt wird, zu erhalten, müssen Sie durch einen zugelassenen Kreditgeber gehen. Zusammen mit der Vermeidung von Subprime-Darlehen, oben erwähnt, müssen Kreditgeber erfüllen Anspruchsvoraussetzungen und Underwriting Kriterien, die die Kreditqualität der Finanzierung gewährleistet. Hypotheken gekauft und garantiert von Fannie Mae werden als konforme Darlehen. Im Allgemeinen haben konforme Darlehen niedrigere Zinsen als nicht-konforme oder Jumbo-Darlehen. Die in der Regel nicht von Fannie Mae unterstützt werden, weil sie ihre Kreditgrenze Grenzen überschreiten. Wie für eine Fannie Mae-Backed Mortgage bewerben Wenn Sie einen Kreditgeber, der Anspruch auf eine Fannie Mae-Backed-Darlehen ausgestellt ist gefunden haben, werden Sie bei der Ausfüllung eines Uniform Residential Loan Application geführt werden. Sie müssen sammeln und liefern Finanzinformationen und Dokumentation. Dies umfasst eine Aufzeichnung der Beschäftigung und Ihr Bruttoeinkommen und Aussagen, um diese zu unterstützen, wie ein W-2 Form oder Form 1099. Sie müssen auch eine Gesamtmenge Ihrer monatlichen Schulden Verpflichtungen, wie z. B. Guthaben auf Kreditkarten. Auto Zahlungen, Unterhaltszahlungen und Kinderbetreuung. Um für ein Fannie Mae-backed Darlehen genehmigt werden, mit einem Front-End-Schulden-Einkommen-Verhältnis (DTI) von nicht mehr als 28 ist vorzuziehen. Ein Front-End DTI bestimmt, wie viel Ihr Bruttoeinkommen in Richtung der Wohnkosten geht. Wenn Ihr DTI zu hoch ist, können Sie eine größere Anzahlung leisten. Die Ihre monatlichen Kosten zu senken. Fannie Mae erfordert eine minimale Anzahlung von 5 für eine Festhypothek, obwohl 20 ist in der Regel ideal. Hauskäufer müssen auch Mindestkreditanforderungen erfüllen, um Anspruch auf Fannie Mae-backed Hypotheken. Für ein Einfamilienhaus, das ein Hauptwohnsitz ist, ist ein FICO-Score von mindestens 620 für festverzinsliche Darlehen und 640 für variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) erforderlich. Natürlich, je besser oder höher Ihre FICO Score, desto mehr Anspruch auf Sie sind für die niedrigsten verfügbaren Zinssätze. Darlehen Modifikationen Nach der Hypothek Kernschmelze, begann Fannie Mae auf Darlehen Modifikationen konzentrieren. Darlehensänderungen ändern die Bedingungen einer bestehenden Hypothek, um Kreditnehmer zu vermeiden Verzug zu helfen. Endend in Abschottung und schließlich verlieren ihre Heimat. Modifikationen können einen niedrigeren Zinssatz und Verlängerung der Laufzeit des Darlehens, die monatlichen Zahlungen senken würde. Fannie Mae hat seit 2009 mehr als 1,5 Millionen Darlehensänderungen abgeschlossen. (Siehe dazu: Gewinner der FannieFreddie-Rettung.) Fannie Mae HomePath Wenn Zwangsvollstreckungen auf Hypotheken entstehen, in denen Fannie Mae Eigentümerinvestor ist oder Immobilien durch Taten erworben werden - in-lieu der Abschottung oder Verfall. Fannie Mae versucht, die Immobilien rechtzeitig zu verkaufen, um mögliche Auswirkungen auf die Gemeinde zu minimieren. HomePath ist die Fannie Mae Website, wo Heimkäufer und Investoren können diese Immobilien suchen und machen bietet diese und HomePath Mortgage bietet Käufer Finanzierung Produkte für die Eigenschaften. In einigen Fällen kann spezielle Finanzierung durch HomePath Hypothek und HomePath Renovierung Hypothek verfügbar sein. Dazu gehören erweiterte Verkäuferbeiträge für Eigenheime und niedrigere Anzahlungsoptionen für Käufer mit mehreren finanzierten Immobilien. HomePath bietet exklusiv Immobilien an, die im Besitz von Fannie Mae sind, sowie Einfamilienhäuser, Stadthäuser und Eigentumswohnungen. Fannie Mae nutzt lokale Immobilien-Profis zu erstellen, pflegen und Liste der Immobilien zum Verkauf. Die meisten Listen haben Fotographien, Beschreibungen der Eigenschaft und andere Details, einschließlich Schule und Nachbarschaft Informationen. Die Anzahl, die Art und die Verkaufspreise variieren stark vom Markt, ebenso die Beschaffenheit der Immobilien. Während einige Häuser sind einzugsbereit, andere erfordern Reparaturen oder sogar umfangreiche Renovierungen. Jede Eigenschaft wird in Zustand wie verkauft. Fannie Mae, Freddie Mac und die Kredit-Krise von 2008 Als die Gehäuseblase von 2001-2007 brach, verursachte es eine Hypothekensicherheitschmelze. Dies trug zu einer allgemeinen Kreditkrise bei. Die sich zu einer weltweiten Finanzkrise entwickelt haben. Viele Kritiker haben den Kongreß der Vereinigten Staaten und seine Unwilligkeit gehalten, in Fannie Mae und Freddie Mac reinzuziehen - verantwortlich für die Kreditkrise. In diesem Artikel untersuchen, inwieweit Fannie Mae, Freddie Mac und ihre Verbündeten im Kongress zur größten Finanz - und Wirtschaftskrise seit der Großen Depression beigetragen haben. (Für den Hintergrund zu lesen, sehen, was die große Depression verursacht) Eine kurze Geschichte der Hypothekenmärkte Für die meisten des zwanzigsten Jahrhunderts fand Hypothekendarlehen meistens an den Banken, thrifts. Kreditgenossenschaften. Und Spar - und Darlehen. Die häufigste Art der Hypothek war eine festverzinsliche Hypothek und die meisten der Finanzinstitute Ursprung Hypotheken hielt die Hypotheken, die sie auf ihren Büchern entstanden. Ab 1968, als Fannie Mae vom US-Kongress als staatlich gefördertes Unternehmen (GSE) gechartert wurde und zwei Jahre später, als Freddie Mac als das gleiche gechartert wurde, begannen sich die Dinge schnell zu ändern. (Fannie Mae wurde ursprünglich im Jahre 1938 gegründet, aber bis zu ihrer Privatisierung 1968 war sie ein Teil der US-Regierung). Fannie Mae und Freddie Mac schufen einen liquiden Sekundärmarkt für Hypotheken. Dies bedeutete, dass die Finanzinstitute die von ihnen entstandenen Hypotheken nicht mehr halten mussten, sondern kurz nach der Entstehung in den Sekundärmarkt verkaufen konnten. Dies wiederum befreit ihre Mittel, so dass sie dann zusätzliche Hypotheken. Fannie Mae und Freddie Mac hatten einen positiven Einfluss auf die Hypothekenmarkt durch die Erhöhung der Wohneigentumsquoten in den Vereinigten Staaten jedoch, wie die Geschichte bewiesen hat, so dass Fannie Mae und Freddie Mac als implizite staatlich unterstützte Monopole funktionieren hatte große Auswirkungen, die weit überwogen die Vorteile dieser Organisationen zur Verfügung gestellt. Die Privilegien der GSE-Status Laut Fannie Mae und Freddie Macs Kongresscharter. Die ihnen GSE-Status gab, arbeiteten sie mit bestimmten Bindungen an die US-Bundesregierung und wurden ab dem 6. September 2008 unter die direkte Aufsicht der Bundesregierung gestellt. Entsprechend ihren Kongreßcharta: Der Präsident der Vereinigten Staaten ernennt fünf der 18 Mitglieder der Organisation Vorstände. Zur Unterstützung ihrer Liquidität. Ist der Sekretär des Finanzministeriums berechtigt, aber nicht erforderlich, bis zu 2,25 Milliarden von Wertpapieren von jedem Unternehmen zu kaufen. Beide Gesellschaften sind von staatlichen und lokalen Steuern befreit. Beide Gesellschaften werden durch das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) und die Bundesfinanzagentur (FHFA) reguliert. Die FHFA regelt die finanzielle Sicherheit und die Solidität von Fannie Mae und Freddie Mac, einschließlich der Umsetzung, Durchsetzung und Überwachung ihrer Kapitalstandards und Begrenzung der Größe ihrer Hypotheken-Investment-Portfolios HUD ist verantwortlich für Fannie und Freddies allgemeinen Gehäuse-Missionen. (Für weitere Informationen über Fannie Mae und Freddie Macs Organisation und Missionen, siehe Fannie Mae und Freddie Mac, Boom oder Boon) Fannie und Freddies GSE-Status schuf bestimmte Wahrnehmungen auf dem Markt, die erste war, dass die Bundesregierung treten würde und Kaution diese Organisationen aus, wenn jede Firma jemals in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dies wurde als implizite Garantie bekannt. Die Tatsache, dass der Markt an diese implizite Garantie geglaubt hatte, erlaubte es Fannie Mae und Freddie Mac, auf dem Anleihemarkt zu niedrigeren Raten (Renditen) Geld zu leihen als andere Finanzinstitute. Die Erträge auf Fannie Mae und Freddie Macs Unternehmensverschuldung, bekannt als Agentur Schulden. War historisch um 35 Basispunkte (.35) höher als US-Staatsanleihen. Während die von AAA bewerteten Finanzinstitute Schulden in der Vergangenheit um rund 70 Basispunkte (.7) höher waren als US-Staatsanleihen. Ein 35-Basispunkt Unterschied könnte nicht wie eine Menge scheinen, aber auf Anleihen in Billionen von Dollar gemessen, fügt es bis zu riesigen Summen Geld. Fannie Mae und Freddie Mac haben seit mehr als zwei Jahrzehnten große Gewinne erwirtschaftet, da sie in der Vergangenheit mehr als zwei Jahrzehnte lang profitierten. Während dieser Zeit gab es häufige Debatte und Analyse unter Finanz-und Wohnungsmarkt-Profis, Regierungsvertretern, Mitgliedern des Kongresses und der Exekutive darüber, ob Fannie und Freddies implizierte staatliche Unterstützung war vor allem für die Unternehmen, ihre Verwaltung und ihre Investoren zu profitieren, Oder US-Hausbesitzer (vor allem mit niedrigem Einkommen Hausbesitzer) als Teil dieser Firmen HUD-verwalteten Wohnraum Mission. Eines war klar: Fannie Mae und Freddie Mac erhielten ein staatlich gefördertes Monopol auf einem Großteil des US-Hypothekenmarktes. Es ist dieses Monopol, kombiniert mit den Regierungen implizite Garantie, um diese Unternehmen über Wasser zu halten, die später zu den Hypothekenmärkten Zusammenbruch beitragen würde. (Für mehr auf dem sekundären Hypothekenmarkt, sehen Sie hinter den Szenen Ihrer Hypothek.) Fannie und Freddies Wachstum Fannie Mae und Freddie Mac wuchs sehr groß in Bezug auf Vermögenswerte und Hypotheken-gesicherte Wertpapiere (MBS). Mit ihrem Finanzierungsvorteil kauften sie und investierten in eine riesige Anzahl von Hypotheken und hypothekenbesicherten Wertpapieren und taten dies mit geringeren Kapitalanforderungen als andere regulierte Finanzinstitute und Banken. Abbildung 1 und 2, unten, produziert von den Unternehmen ehemalige Aufsichtsbehörde, das Amt für Wohnungsbau Enterprise Oversight. Zeigen die unglaubliche Höhe der Schulden von den Unternehmen, ihre massiven Kreditgarantien und die riesige Größe ihrer gehaltenen Portfolios (Hypotheken-Investment-Portfolios) ausgestellt. Die US-Staatsanleihen werden als Benchmark verwendet. Quelle: Büro der Federal Housing Enterprise Oversight Eine Ursache für die Besorgnis Fannie Mae und Freddie Mac hatten viele Kritiker, die eine rote Fahne der Besorgnis über die Risiken, die die Unternehmen durften dank ihrer impliziten Unterstützung der Regierung zu erhöhen versucht. Trotz dieser Frühwarnschreie fanden Fannie Mae und Freddie Mac viele Verbündete im Kongress. Aufrechterhaltung von Monopolen Während Fannie Mae und Freddie Macs Konkurrenten zusammen mit einigen Behörden eine strengere Regulierung der Hypothekarkredite forderten, stellten die Unternehmen Legionen von Lobbyisten und Beratern ein, machten Kampagnenbeiträge durch eigene politische Aktionsausschüsse und finanzierten gemeinnützige Organisationen dazu, Einfluss zu nehmen Mitglieder des US-Kongresses, um sicherzustellen, dass sie erlaubt, weiter zu wachsen und nehmen auf Risiko unter ihren Kongress-Charta und implizierten föderativen Unterstützung. Die GSEs Wall Street Rivalen an der Party Es sollte nicht verwundern, dass Fannie und Freddies Rivalen an der Wall Street wollte in der Gewinn-Boni von Securitizing und Investitionen in den Teil des Hypothekenmarktes, dass die Bundesregierung für Fannie Mae und Freddie reserviert hatte Mac. Sie fanden einen Weg, dies durch finanzielle Innovation zu tun. Die durch historisch niedrige kurzfristige Zinssätze angetrieben wurde. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie, was ist Verbriefung) Ab etwa 2000 begann die Wall Street zu einem flüssigen und expandierenden Markt in Hypotheken-Produkte an kurzfristige Zinsen wie ein Jahr CMT gebunden. MTA. LIBOR. COFI. COSI und CODI. Diese variabel verzinslichen Hypotheken wurden an Kreditnehmer als Darlehen verkauft, die der Kreditnehmer aus der langen Refinanzierung, bevor die Rate andor Zahlung nach oben angepasst. Sie hatten oft exotische Merkmale wie zinsbezogene oder sogar negative Abschreibungen. Darüber hinaus wurden sie häufig mit lax Underwriting Leitlinien wie angegebene Einkommen und andeuteten Vermögenswerte gemacht. Subprime-Kreditvergabe begann. (Für weitere Erkenntnisse siehe Subprime Lending: Helfende Hand oder Underhanded) Investoren wie Pensionskassen. Ausländische Regierungen, Hedge-Fonds und Versicherungen bereitwillig gekauft die anspruchsvolle Wertpapiere Wall Street erstellt aus allen Hypotheken, die es jetzt kaufen. Als Fannie Mae und Freddie Mac ihre Marktanteile sinken ließen, begannen sie auch, immer mehr Kredite und Wertpapiere mit niedriger Bonität zu kaufen und zu garantieren. Die Partei endet, wenn Hauspreise Stagnation und Fall Seine eine einfache Tatsache, dass, wenn die Immobilienpreise steigen, gibt es weniger Risiko für Hypothekardarlehen. Das Eigenkapital in einem Haus ist das größte Risikomaß für den Ausfall. Hausbesitzer mit großen Mengen von Eigenkapital gehen nicht weg von ihren Hypotheken, und können in der Regel aus einer Hypothek mit bald zu erwartenden Zinserhöhungen in eine andere Hypothek mit niedrigen Anfangszahlungen refinanzieren. Dies ist das Modell, auf dem Hausbesitzer, Hypothekengeber. Wall Street, Rating-Agenturen und Investoren baute die Hypothek Bonanza. Als die Gehäuse-Blase platzen, so haben alle ihre anspruchsvolle Risikomodelle. (Mehr darüber, lesen Sie, wie sich die Subprime-Messungen auswirken werden) Im Jahr 2007 begannen Fannie Mae und Freddie Mac große Verluste auf ihren gehaltenen Portfolios zu erleben, vor allem auf ihre Alt-A - und Subprime-Investitionen. Im Jahr 2008 führte die FHFA im Jahr 2008 zu der Schlussfolgerung, dass sie bald zahlungsunfähig sein werden. Bis zum 6. September 2008 war es klar, dass der Markt glaubte, dass die Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten waren, und die FHFA legte die Unternehmen in die Konservatorium. Amerikanische Steuerzahler waren auf dem Haken für zukünftige Verluste über die bestehenden Unternehmen - und schrumpfende - Hauptstadt Kissen. Fazit: Der US-Kongress ist weitgehend Schuld Mitglieder des US-Kongresses waren starke Anhänger von Fannie Mae und Freddie Mac. Trotz der Warnungen und der roten Fahnen, die von einigen aufgeworfen wurden, erlaubten sie den Unternehmen weiterhin, die Größe und das Risiko zu erhöhen, und ermutigten sie, eine wachsende Zahl von Krediten mit schlechter Bonität zu kaufen. Während es wahrscheinlich ist, dass die Wall Street innovative Hypothekenprodukte auch in Abwesenheit von Fannie Mae und Freddie Mac eingeführt hätte, könnte man schlussfolgern, dass Wall Streets Expansion in exotische Hypotheken teilweise erfolgte, um zu konkurrieren und Marktanteile von Fannie Mae zu nehmen Und Freddie Mac. Mit anderen Worten, die Wall Street suchte nach einem Weg, um mit der impliziten Garantie für Fannie Mae und Freddie Mac durch den US-Kongress zu konkurrieren. Unterdessen wuchs Fannie Mae und Freddie Macs Schulden und Kreditgarantien so groß, dass der Kongress die systematischen Risiken für das globale Finanzsystem, die diese Unternehmen stellen sollten, und die Risiken für US-Steuerzahler erkannt haben, die letztendlich die Rechnung für eine staatliche Rettungsaktion bezahlen würden.